К недвижимости в России относятся как к одному из самых надежных активов. Насколько этот рынок привлекателен сегодня для частных инвестиций? Что будет с ценами на недвижимость в ближайшее время? Можно ли вообще строить какие-то прогнозы в условиях повышенной турбулентности и неопределенности? На вопросы HSE Daily отвечает Татьяна Школьная, заместитель директора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ.
В текущих условиях фундаментальный анализ не вполне пригоден для целей краткосрочного и среднесрочного прогнозирования: у нас режим ручного управления экономикой и ее секторами, судьба рынка недвижимости в руках регуляторов. При рецессии пострадают и спрос, и предложение. Для сохранения стабильности рынка необходима поддержка как покупателей, так и застройщиков. Если баланс поддержки будет смещен в сторону спроса, то мы получим снижение уровня доступности жилья, рост цен на недвижимость в абсолютном выражении. Если баланс поддержки будет выравнен, то цены на недвижимость могут плавно снижаться в рублевом выражении в течение ближайших 12 месяцев. Что выберут регуляторы — доступность жилья или безусловную поддержку застройщиков, пока неочевидно.
При сокращении ВВП в 2022 году в рамках прогнозов ЦБ и Минэкономразвития мы не ожидаем катастрофического снижения цен на недвижимость в рублях. Застройщики жилья станут придерживать ввод объектов, что сократит предложение, поддержит цену. Они будут всеми силами стремиться удержать показатели рентабельности своих инвестиций, которых им удалось достичь в течение 2020–2021 годов. В отсутствие мотивации для роста объемов и качества строительства нас ждет неминуемое снижение обоих показателей. Важно подчеркнуть, что лучшей мотивацией, на наш взгляд, остается повышение уровня конкуренции, а не увеличение количества проверок.
Вне зависимости от развития ситуации в геополитике и экономике недвижимость сегодня — один из немногих вариантов сохранения денег. Это касается и первичного, и вторичного рынков. На первичном рынке недвижимости рисков стало значительно больше, включая риски, связанные со сроками ввода объектов в эксплуатацию и увеличивающейся разницей между рекламными обещаниями на стадии строительства и тем, что потребители получают по факту. Тренд на смещение покупательских предпочтений к вторичному рынку значительно усилится.
По итогам 2022 года мы ждем сокращения объемов ввода во всех сегментах жилья и сравнительно умеренного роста ипотечного портфеля (порядка 10%) относительно итогов 2021 года. В 2023 году при отсутствии стимулов предложения и спроса, вероятнее всего, рынок жилья будет ожидать снижение по всем показателям. Если спрос и предложение получат масштабную и сбалансированную поддержку, то, возможно, удастся частично демпфировать последствия кризиса и не уронить сильно объемы строительства относительно прошлого года. Мы предполагаем, что полутора лет будет достаточно, чтобы рынок перестроил наиболее важные производственные и логистические цепочки, и в 2024 году при отсутствии сильных внешних шоков можно будет ожидать заметного роста.
Если говорить об эффективности инвестиций в недвижимость, то это понятие относительное, смотря с чем сравнивать. За рубежом доходность инвестиций в рентную недвижимость (коммерческую и жилую) в среднем стабильно находится между доходностью по депозитам и акциям. При этом стоит отметить, что там большинство инвесторов, обладающих небольшим капиталом, инвестируют средства не в отдельные объекты, а в инвестиционные фонды недвижимости (Real Estate Investment Trust, REIT). Такие фонды управляются профессионалами и располагают достаточными финансовыми ресурсами, чтобы обеспечивать доходность и стабильность. В нашей стране тоже есть фонды недвижимости, но их пока нельзя назвать полными аналогами REIT, их функционал и возможности сравнительно ограничены и для частников, и для крупных игроков. Кстати, появление аналогов REIT в России стало бы точкой роста сразу для двух секторов экономики — рынка недвижимости и фондового рынка.
Для большинства наших граждан инвестиции в недвижимость — это в первую очередь способ сбережения денег от инфляции. Некоторым частным лицам удается извлекать прибыль из спекулятивной игры на рынке недвижимости, но удачных примеров такой игры абсолютное меньшинство. Это относится и к жилой, и к коммерческой недвижимости.
Что касается возможностей для российских граждан инвестировать за рубежом, то формально рынки недвижимости для россиян пока никто не закрывал, пока это только на стадии обсуждения идей в ряде государств. Другой вопрос в том, что финансовый механизм приобретения недвижимости в некоторых странах стал очень затруднен для наших соотечественников. В странах, не присоединившихся к санкциям против России, пока не обнаруживалось каких-либо проблем с приобретением недвижимости россиянами.
Фото: Высшая школа экономики
