Механизм субсидированной ипотеки многим дал шанс обзавестись жильем, рынок недвижимости отреагировал ростом, экономика получила импульс к оживлению. Правительство учло подскочивший интерес к загородной жизни, и программу было решено продлить до июля 2022 года, расширив за счет включения в нее частных домов. Эксперты Высшей школы экономики рассказали HSE Daily, почему повторить положительный эффект в прежнем масштабе будет проблематично.

В конце октября правительство РФ приняло решение расширить программу льготной ипотеки, распространив ее условия на рынок индивидуального жилищного строительства (ИЖС). До сих пор она действовала только при покупке квартир в новостройках. Программа была запущена в апреле 2020 года в качестве меры поддержки граждан и строительной отрасли. Первоначально ставка по ней составляла 6,5% годовых, кредитный лимит — 12 млн рублей для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленобласти и 6 млн рублей для остальных регионов.

Механизм оказался востребованным: за год им воспользовались более 556 тысяч семей, получив кредиты на общую сумму 1,7 трлн рублей. По данным «ДОМ.РФ», каждый пятый ипотечный кредит был выдан по льготной программе. С 1 июля 2021 года программу продлили еще на год, изменив условия: ставку подняли до 7%, а кредитный лимит стал единым для всех — 3 млн рублей.

Движение к балансу

Продление программы окажет поддержку сектору строительства жилья и всем смежным секторам, рынку недвижимости в целом, считает заместитель директора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ Татьяна Школьная.

«Важно понимать, что любые льготные программы по ипотеке хоть и выделяются на общем фоне, но являются неотъемлемой частью всего ипотечного рынка. Появление на рынке инструмента в виде некоей льготной программы влечет за собой понижение ставок по другим продуктам, делает ипотеку доступнее для всех слоев населения, не только для льготников. Льготная программа ипотеки выступила драйвером роста для всех профессиональных игроков рынка недвижимости без исключения», — говорит эксперт.

За год, с июля 2020-го по июль 2021-го, ипотечный портфель увеличился на 2,384 трлн рублей, а к сентябрю 2021 года вырос еще на 0,632 триллиона. Эта денежная инъекция позволила не только поддержать, но и увеличить объемы строительства жилья в сложнейший для отрасли период. По прогнозу Татьяны Школьной, в ближайшие 3–6 месяцев в целом по стране спрос и предложение на недвижимость будут сбалансированы и в дальнейшем будет наблюдаться та динамика цен, которая была до пандемии. «Разумеется, эти прогнозы актуальны для растущей экономики. Если, например, динамика по реальным доходам населения будет отрицательная или на уровне нуля, то о развитии любого реального сектора говорить не придется, будем говорить о стагнации», — подчеркнула она.

При этом эксперт убеждена, что решение правительства снизить кредитный лимит для Москвы и Санкт-Петербурга было правильным: спрос в этих городах и без льготной ипотеки был высоким. Дополнительное смещение баланса в сторону спроса ожидаемо привело к галопирующему росту цен на жилье, сначала на первичном, а затем и на вторичном рынке. Продление программы на тех же условиях привело бы к дальнейшему росту цен на фоне не успевающего за спросом предложения. Объем выдачи по льготной ипотеке в сентябре, по сравнению со средними ежемесячными значениями, за первое полугодие упал на 72%, составив 34,6 млрд рублей. Подобная мера охладит наиболее перегретые рынки. Падение объемов выдачи частично компенсировано изменениями условий по семейной ипотеке, рост объемов выдачи которой в сентябре достиг 38,5 млрд рублей (это плюс 92% относительно средних месячных значений первого полугодия 2021 года).

Домик в деревне

В отношении частного сектора прогноз также позитивный, говорит Татьяна Школьная. Доля индивидуальных домов (ИЖС) в общем объеме ввода жилья приближается к 50%. Вполне вероятно, что в ближайшие годы сектор ИЖС преодолеет эту психологическую отметку. Тем более что предпочтения граждан смещаются: как показывают недавние опросы «ДОМ.РФ», 73% россиян (45,4 млн семей) хотят жить в частном доме, 41% жителей страны (25,6 млн семей) хотели бы переехать из квартиры в частный дом.

«Пока в секторе ИЖС много сложностей, но и перспективы роста тоже большие. Так что ипотечные продукты в данном сегменте рынка очень востребованы уже сейчас и будут востребованы в долгосрочной перспективе. Только важно понимать, что увеличение объемов ипотеки необходимо синхронизировать с повышением уровня прозрачности рынка и качества строительства. В противном случае мы получим рост цен и снижение уровня доступности жилья для населения», — отметила Татьяна Школьная.

По ее мнению, проектное финансирование и ипотека при грамотном использовании могут вывести рынок ИЖС на качественно новый уровень. От системных улучшений на этом огромном рынке выиграют все — от конечных потребителей до экономики страны в целом.

Дорогой ценой

Особого смысла в льготной ипотеке сейчас нет, поскольку то, что заемщик выигрывает на процентах, он теряет на возросшей цене квадратного метра, полагает директор Банковского института НИУ ВШЭ Василий Солодков. Сейчас, с одной стороны, стимулируется спрос на покупку недвижимости, но с другой — ужесточается кредитно-денежная политика. При этом реальные доходы населения сокращаются, а инфляция растет. Увеличивается и закредитованность населения, в том числе за счет ипотеки. У людей все меньше возможностей погашать ранее взятые кредиты, и возникает то, что называется финансовым пузырем.

«Решение вопроса лежит в области усиления конкуренции на этом рынке. Но для этого необходимы инвестиции, а нужно быть сумасшедшим, чтобы делать их в таком инвестклимате, как сейчас. С другой стороны, сейчас исчезает дешевая рабочая сила — мигранты, а заменить их, кроме как благими пожеланиями, пока нечем. В связи с этим производительность труда достаточно низкая. Поэтому возникает некий крен — тянитолкай, который никуда не движется», — говорит Василий Солодков. В дальнейшем от ЦБ можно ожидать еще большего ужесточения кредитно-денежной политики, и воспользоваться программой смогут все меньше россиян, полагает он.

Программа льготной ипотеки направлена на стимулирование покупательского спроса на жилье, и эксперты с самого начала предсказывали повышение цен, говорит профессор департамента экономики Санкт-Петербургской школы экономики и менеджмента ВШЭ Александр Скоробогатов.

«Такая политика стимулирования спроса за счет субсидирования кредитов уже проводилась в западных странах и Европе, и мы могли наблюдать, как жилье там подорожало до космических уровней. Теперь уже никакая льготная ипотека не поможет людям обзавестись своим собственным жильем в популярных локациях. При использовании таких механизмов выигрывают только те, кто самый первый воспользовался этой субсидией, до подорожания. Последующие покупатели уже ничего не выиграют, так как субсидия нивелируется возросшей ценой», — пояснил он.

По мнению эксперта, эта тенденция будет сохраняться и в дальнейшем, но с учетом изменившихся условий программы больше в регионах, нежели в столице.