Рынок ипотечного кредитования находится в стадии корректировки и, возможно, на пороге значительных перемен. Банк России с 1 мая повысил надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам на покупку жилья в новостройках, что по замыслу регулятора должно привести к снижению спроса на «дешевую» ипотеку. А с 1 июня вступил в силу новый порядок применения надбавок к коэффициентам риска. В то же время стало известно, что ЦБ готов заняться разработкой льготной ипотеки для вторичного рынка.

Решение ужесточить макропруденциальные требования к ипотечному кредитованию Банк России в своем официальном сообщении объяснил тем, что «динамичный рост ипотеки сопровождается существенным ухудшением стандартов кредитования: основные показатели риска достигли своих рекордных значений с начала наблюдения». Иными словами, надбавки к коэффициенту риска вводятся для того, чтобы уменьшить объем выдачи кредитов с повышенным риском невозврата.

Согласно документу, вступившему в силу 1 июня 2023 года, надбавки к коэффициентам риска по вновь выданным ипотечным кредитам на строящееся жилье будут применяться еще год либо после того, как дом будет введен в эксплуатацию, либо после государственной регистрации квартиры (по выбору банка). Кроме того, прописаны условия, при которых не применяются надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам, выданным заемщикам с показателем долговой нагрузки (ПДН) не выше 60%, в том числе на строящееся жилье. Это разрешено делать по займам, выданным в рамках отдельных государственных программ поддержки, в том числе льготной ипотеки. Первоначальный взнос заемщика при этом должен составлять не менее 20% с 1 июня 2023 года, а с 1 января 2024 года — не менее 30%.

Татьяна Школьная

Как подчеркивает заместитель директора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ  Татьяна Школьная, программы, о которых идет речь, и не были дешевыми. «Единственное их преимущество для заемщиков заключалось в снижении размера ежемесячных платежей. А достигалось это за счет увеличения стоимости приобретаемого жилья на 20–30% относительно реальной рыночной стоимости. То есть стоимость залогового актива искусственно оторвана от рынка, — говорит она. — Как мы уже неоднократно объясняли, подобные схемы представляли собой риск для заемщиков, банков и стабильного развития рынка жилья в целом». Соответственно, объясняет эксперт, регулятор принял решение снизить эти риски, ужесточив макропруденциальную политику. «Проще говоря, ЦБ применил инструменты, которые делают для банков участие в подобных схемах не очень выгодными», — поясняет Татьяна Школьная. Она уверена, что меры Банка России частично охладят и в дальнейшем стабилизируют спрос на жилье, устранив часть рыночных дисбалансов и рисков.

Василий Солодков

Директор Банковского института НИУ ВШЭ Василий Солодков также считает, что спрос снизится. Но он обращает внимание на то, что из-за роста ставок недвижимость теперь не может быть инструментом сбережений средств, поскольку ее ликвидность снижается. «Когда потребуются деньги, не факт, что вы сможете ее продать. Цены на недвижимость могут как падать, так и расти. Это вам не банковский депозит», — поясняет эксперт. Он также предполагает, что решения регулятора могут оказать негативное влияние на застройщиков и девелоперов, поскольку на рынке уже есть большие объемы нераскупленного жилья.

Однако Татьяна Школьная полагает, что негативные эффекты не распространятся на всю индустрию: «Схемы с псевдонулевой ставкой по ипотеке применяли далеко не все застройщики. Соответственно, те игроки рынка, кто не участвовал в этих играх, сейчас получат равные условия. Те игроки, кто делал ставку только на подобные схемы, окажутся в проигрыше. В целом это не окажет существенного влияния на общую ситуацию в индустрии». Она считает также, что исчезновение искусственно завышенных показателей стоимости позволит более адекватно анализировать рынок и планировать деловую активность. «Хочу отметить, что появление схем с околонулевой ставкой по ипотеке — это реакция на растущий разрыв между стоимостью жилья и уровнем реальных доходов населения. Улетевшие в космос цены на фоне снижающегося уровня платежеспособного спроса населения — это основная проблема рынка жилья на данный момент», — подчеркнула Татьяна Школьная.

Что касается государственной программы льготной ипотеки, то ее пока сворачивать не планируется. В апреле этого года президент России Владимир Путин на встрече с главой госкорпорации «ДОМ.РФ» Виталием Мутко обсудил возможность введения льгот на покупку жилья в ипотеку на вторичном рынке. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина высказалась затем о целесообразности такого шага. В конце мая ее заместитель Алексей Заботкин, отвечая на вопросы журналистов, сообщил, что предложения по изменениям в ипотечные госпрограммы будут вноситься после 1 июня. По его словам, имеет смысл обсуждать распространение на вторичный рынок адресной программы постоянного действия, такой как семейная ипотека.

Напомним, что льготная программа ипотеки работает с 2019 года. Кредит по этой программе можно было взять по ставке до 7%. За время ее действия выдано 764,1 тыс. кредитов на сумму 2,256 трлн рублей. Всего кредитным и другим организациям, предоставляющим льготные кредиты, выплачены возмещения на сумму 59,4 млрд рублей, из них в 2021 году — 23,3 млрд рублей. Максимальная сумма кредита для Москвы и Московской области, Петербурга и Ленинградской области составляет 12 млн рублей, для остальных регионов — до 6 млн рублей. В декабре 2022 года правительство России продлило действие программ «Льготная ипотека» и «Семейная ипотека» до 1 июня 2024 года. Ставки по субсидируемым государством кредитам установлены на уровне 8 и 6% соответственно.