Проблема покупки отдельной квартиры постепенно уходит в прошлое, основная цель для россиян — улучшение жилищных условий. В 2022 году доступность жилья будет расти за счет опережающего роста номинальных доходов населения на фоне ожидаемого замедления роста цен на недвижимость. Основной способ приобретения жилья — ипотека, обеспечивающая почти половину общего объема продаж. В настоящее время ипотека есть уже у 9% российских семей. Такими оценками и прогнозами, выступая в Вышке, поделился исполнительный директор и главный аналитик Сбера Михаил Матовников.

Михаил Матовников принял участие в проекте «ФинАналитика.Митапы» Банковского института НИУ ВШЭ. Тема его выступления — «Проблема доступности жилья». Во втором полугодии 2020-го — первом полугодии 2021 года введение госпрограммы субсидированной ипотеки дало толчок росту цен на новостройки, одновременно стали выше цены и на вторичном рынке. В июле — октябре 2021 года после изменения условий программы рост продолжился, но более медленными темпами.

Михаил Матовников, фото: Банкир.ру / Twitter

«Снижение ипотечных ставок простимулировало гигантский спрос на ипотеку со стороны всех потребителей. Между тем с конца 2019-го к осени 2020 года ежемесячный платеж в среднем снизился всего на 15%. То есть изменения не носят кратный характер. Бо́льшую часть платежа составляет погашение долга, и, соответственно, снижение ставки не приводит к значительному снижению платежа», — рассказал Михаил Матовников.

Если первоначально госпрограмма позволила снизить расходы на приобретение новостроек в среднем на 15%, то уже в 2021 году за счет повышения цен экономия для заемщика начала сокращаться: ипотечный платеж превысил уровень платежа в конце 2019 года. И это справедливый вывод не только для Москвы, но и в целом для Российской Федерации.

По расчетам аналитиков «СберИндекс», с 2017 по 2021 год сводный индекс доступности жилья в России вырос на 10,4%. В среднем по стране заемщик со средней зарплатой может приобрести в ипотеку 42,2 кв. м. В 2022 году доступность жилья будет расти за счет опережающего роста номинальных доходов населения на фоне ожидаемого замедления роста цен на недвижимость.

По словам эксперта, в целом по стране с января 2007-го и до начала коронакризиса ежегодное повышение доступности квартир составляло в среднем 3,5 кв. м в год, а без учета столиц — 4,7 кв. м. При этом ситуация в отдельных регионах заметно отклоняется от общего тренда. Так, в девяти регионах доступность выросла на 20 кв. м и более, тогда как популярный у россиян Краснодарский край оказался единственным субъектом Российской Федерации, в котором этот показатель сейчас даже ниже, чем пять лет назад.

Что касается доступности ипотеки, то в 2020 году она резко выросла, но к концу 2021-го вернулась к уровню начала 2020 года из-за того, что выросли цены. При этом, несмотря на резкий рост цен на квартиры в прошлом году, они все лишь вернулись к уровню 2013 года в реальном выражении, обратил внимание Михаил Матовников. Дело в том, что динамика цен на недвижимость в России в реальном выражении последние годы сильно отставала от динамики в других странах.

«Уже восемь лет строительная отрасль находится в перманентном кризисе: рассрочка по кредитам банков приблизилась к 25%, а правительству приходится решать проблемы обманутых дольщиков. До 2008 года строительство было одним из драйверов роста ВВП, к 2012 году отрасль едва восстановилась от потерь кризиса 2008-го, а с 2013-го перешла к стагнации и даже падению, одновременно падали и реальные цены на жилье. С 2013 года предпринимательская уверенность в строительстве стабильно падала и остается на крайне низком уровне. Строительство зданий — одна из самых проблемных отраслей экономики. Доля просроченных кредитов на начало 2020 года составила 23%, а затем снизилась до 17% благодаря господдержке», — пояснил эксперт.

В то же время резко выросла зависимость продаж от ипотеки — она обеспечивает уже почти половину общего объема. В настоящее время ипотека есть уже у 9% российских семей, примерно 40% населения имеют хорошие шансы оформить ее при необходимости.

Рост проникновения ипотеки за последние два года происходит среди всех доходных групп населения — ее берут даже не слишком обеспеченные клиенты. С 2019 года доступность ипотеки для клиентов с зарплатой менее 20 тыс. рублей увеличилась на 50%, а для тех, у кого доход от 20 до 40 тыс. рублей, — на 30%. Типичный ипотечный заемщик имеет доход от 60 до 100 тыс. рублей — более чем в два раза выше среднего по стране.

При этом самый высокий прирост выдачи ипотечного кредита пришелся на самые высокодоходные группы: 36% выдач (и субсидий) досталось покупателям с высокими доходами, они предпочли взять ипотеку, а не тратить собственные средства. В скором времени произойдет резкий рост досрочных погашений всех кредитов, убежден Михаил Матовников.

«Всем известно, что реальные располагаемые денежные доходы населения падают. Но при этом реальные зарплаты растут, а номинальные растут еще быстрее. За прошлый год реальные зарплаты выросли примерно на 10 процентных пунктов: мы это видим по зарплатным начислениям, которые получают клиенты Сбера. То есть номинальные доходы тех, кто взял ипотеку в 2020 году, выросли процентов на пятнадцать, а ипотечная ставка — нет. Инфляция, конечно, намного больше, чем 10%, но ипотечный платеж не индексируется, и оплачивать его оказывается гораздо дешевле. Ипотеку мы даем в реальных рублях, а возвращают ее все же в номинальных. То есть высокая инфляция, как ни странно, помогает легче выплачивать кредиты», — констатирует эксперт.

Фото: iStock

Между тем около четверти низкодоходных ипотечников получают зарплату в конверте, считают в Сбере. В среднем ипотеку берут на 17–18 лет, а отдают за семь. Половина заемщиков гасят ипотеку в течение трех лет (60% богатых, 40% бедных). В общих объемах погашения ипотеки 80% составляют досрочные платежи.

По уровню дефолтности эти категории тоже не слишком отличаются — 16% среди богатых и 12% среди бедных. По мнению эксперта, при возникновении проблем банки достаточно охотно предоставляют клиентам рассрочку, возможность реструктуризации, кредитные каникулы.

«Ипотека — один из сегментов с высочайшим кредитным качеством. Аналогичное только, наверное, у кредитования валютных экспортеров. Ничего похожего в российском банковском секторе нет», — подчеркнул Михаил Матовников. По его словам, проблема российского рынка не в недостатке квартир — их больше, чем домохозяйств, — а в низкой обеспеченности граждан квадратными метрами. Проблема купить отдельное жилье для большинства россиян постепенно уходит в прошлое. Сейчас основная мотивация покупки квартиры — улучшение жилищных условий.

В России на человека приходится 0,46 квартиры, но площадь жилья на одного жителя — всего 27 кв. м. Это ниже, чем в среднем в странах Центральной и Восточной Европы, где этот показатель составляет примерно 30 кв. м, и Западной Европой с 40 кв. м. Тем не менее ситуация улучшается: объем площади растет более быстрыми темпами, чем количество квартир на одного жителя.

За последние годы выросли и запросы заемщиков. Многие жители регионов покупают квартиры в более крупных городах, чтобы переехать. Интерес к малогабаритным квартирам упал даже у самых низкодоходных групп. Также становятся менее востребованными квартиры в панельных и блочных домах.

Люди гораздо охотнее покупают квартиры в новостройках, а вторичка низкого качества остается на рынке и продолжает ветшать. По мнению эксперта, выходом может стать реновация: необходимо удалять старое жилье, которое уже отслужило свой срок эксплуатации.

«Мы сейчас находимся в ситуации, когда родился некоторый оптимизм: ипотеку разогнали, застройщики начинают новые проекты. А рынок может находиться накануне нового кризиса. Решать фундаментальные проблемы отрасли, не решая при этом проблемы градостроительной стратегии, не получится», — уверен Михаил Матовников.

Фото: iStock