По оценкам Минстроя РФ, объем ввода жилья по итогам 2022 года превысит 100 млн м2. Это рекордный показатель в современной российской истории. В то же время значительно выросли цены на недвижимость, и к концу года рынок оказался перегрет. Эксперты отмечают, что россияне часто относятся к жилью как к инвестиционному продукту.

В рамках организованного факультетом городского и регионального развития НИУ ВШЭ форума им. А.А. Высоковского «Доказательная урбанистика: новые вызовы» по направлению «Экономика города» прошла сессия «Вопросы экономической оценки и прогнозирования эффективности городских политик».

Коммерческий директор компании «ПроГород» (Группа «ВЭБ.РФ») Евгений Большаков выделил несколько ключевых событий, в значительной мере повлиявших на рынок жилья.

Евгений Большаков

Во-первых, это продолжающийся последние несколько лет рост цен на недвижимость. По его словам, к концу 2022 года средняя цена на первичном рынке жилья в стране превысила 120 тыс. рублей за м2. То есть за пять последних лет она увеличилась практически вдвое — на 96,2%. Аналогичная ситуация сложилась и на вторичном рынке, где стоимость квадратного метра превысила 90 тыс. рублей — выросла на 69,1%. «Росту цен способствует целый комплекс факторов: распространение ипотечных программ, увеличение себестоимости строительства и другие», — объяснил Евгений Большаков.

Во-вторых, по итогам 2022 года зафиксировано снижение спроса относительно рекордного 2021 года. «После всплеска активности в начале года последовало снижение объемов реализованных лотов, что связано с ростом ключевой ставки и экономической неопределенностью в целом. По мере снижения ключевой ставки и появления субсидированных ипотечных программ спрос постепенно восстанавливался», — отметил эксперт.

По оценкам Минстроя РФ, говорит Евгений Большаков, ввод жилья по итогам 2022 года превысит 100 млн м2. «Ввод жилья в РФ по итогам 11 месяцев 2022 года составил 93,3 млн м2 — это уже больше, чем за весь 2021 год», — сказал он. Кроме того, добавил эксперт, почти 50% от всех общероссийских объемов введенного жилья формируют 10 крупнейших регионов из 89 субъектов РФ.

Наибольшее влияние на рост стоимости жилья оказывают снижение курса рубля и рост объемов выданных кредитов на покупку жилья на первичном рынке, полагает доцент факультета городского и регионального развития НИУ ВШЭ Надежда Шилова. Эксперт считает, что средний покупатель относится к жилью как к инвестиционному продукту. При этом она отметила, что к концу 2022 года цены на квадратные метры пошли вниз, в частности, из-за того, что рынок оказался перегрет. Особенно этот эффект, по ее мнению, виден на примере Москвы.

Надежда Шилова

Надежда Шилова также обратила внимание на то, что более 50% объема жилья в стране строят всего 5% застройщиков из числа крупнейших компаний, поэтому цены не могут быть низкими в принципе. Соответственно, задача сделать жилье более доступным для граждан не может быть решена. «Для улучшения ситуации с доступностью жилья нам необходимо вернуться к обсуждению арендного рынка, в частности к развитию социальной аренды, формированию системы безопасности», — полагает она.

Сергей Сиваев

На сессии обсудили и другие вопросы. В частности, профессор факультета городского и регионального развития НИУ ВШЭ Сергей Сиваев уверен, что одним из важнейших факторов развития города сегодня остается качество ливневой канализации. «Ливневая канализация — важный элемент городского благоустройства, который характеризует качество городской среды, — говорит эксперт. — В то же время недостаточное оснащение системами отвода поверхностных вод и высокая степень износа действующих систем повышает риск затопления городов в периоды сильных ливней».

По его оценкам, неразвитость в российских городах ливневых канализаций обусловлена, в частности, следующими факторами. Во-первых, тарифы на водоотведение поверхностных стоков сильно разнятся в зависимости от города, что показывает хаотичность тарифной политики регуляторов в соответствующих субъектах ввиду отсутствия федеральных нормативных регуляторных актов. Во-вторых, в приведенных ценах услуга по отводу воды дешевеет практически во всех городах, несмотря на номинальный рост. В-третьих, при утверждении тарифов сегодня не учитывается связь между размерами (населения) города и размером тарифа.

Ли Кунминг (Li Cunming), доцент, декан факультета архитектуры Хэнаньского университета науки и технологий, рассказал, как вмешательство в тепловой комфорт элементов ландшафта влияет на качество жизни во влажном и субтропическом жилом районе в Китае. Взаимосвязь этих факторов он показал на примере математических расчетов.

Проект научно-образовательного кампуса «Большая ивановская мануфактура», фото: япроф.рф

В работе круглого стола также приняла участие София Познанская, советник губернатора Ивановской области, с докладом о финансовых механизмах комплексного развития городских территорий на примере проекта межвузовского научно-образовательного кампуса БИМ (Большой ивановской мануфактуры). С проектом БИМ Ивановская область вошла в число регионов  — победителей конкурсного отбора Минобрнауки РФ.