Как функционирует американский рынок недвижимости, что с ним случилось во время кризиса 2008 года и как государство оптимизировало расходы на субсидирование ипотечных выплат, взялся разобраться выпускник бакалавриата и магистратуры ВШЭ и РЭШ, доцент Бизнес-школы Колледжа Баруха Городского университета Нью-Йорка (CUNY) Павел Кривенко. Своим подходом и результатами наблюдений он поделился со студентами Вышки в рамках прошедшего онлайн «Ужина с выпускниками», организованного факультетом экономических наук ВШЭ.

Спад мог быть значительнее

Павел Кривенко окончил бакалавриат и магистратуру факультета экономических наук НИУ ВШЭ и Российской экономической школы (РЭШ), затем была аспирантура в Стэнфорде, а сейчас он живет в Нью-Йорке и является профессором Бизнес-школы Колледжа Баруха CUNY, исследует экономику, рынок недвижимости и финансов.

Одну из своих научных статей Павел посвятил анализу ситуации на жилищном рынке США, связанной с кризисом 2008 года.

По его словам, когда говорят о финансовом кризисе, обычно обозначают рамки — 2008–2009 годы. Однако можно заметить, что цены на жилье в США стабильно падали с 2007 по 2012 год, суммарно на 30% в реальном выражении.

Почему цены упали настолько сильно? Какие факторы оказали на это наибольшее влияние? Павел Кривенко отметил, что в рамках своего исследования пользовался количественной моделью жизненного цикла домохозяйств.

В результате сложных математических расчетов он получил модель, с помощью которой можно оценить эффект отдельных компонентов без учета корреляции — именно таким образом Павлу удалось оценить влияние отдельных компонентов на общую динамику цены в процентном отношении. В итоге получилось, что 17 из этих 30% спада цен на жилье объясняется растущей сложностью оформления ипотеки. Требования к заемщикам возросли: чтобы кредит одобрили, нужно было делать больший первоначальный взнос и показывать более высокий доход. Это сильно повлияло на рынок, потому что большую часть спроса на жилье формируют молодые люди, которые часто переезжают, у которых мало сбережений, в том числе на первоначальный взнос, и невысокий доход.

Безработица и проблемы с поиском работы внесли вклад в районе 10%,  остальное — это компонент нереалистичных ожиданий дохода от инвестирования в жилье.

«Безработица повлияла, потому что эти же молодые люди имеют не самую стабильную работу, и потому многие из них не решались брать ипотеку, даже если могли», — подчеркивает Павел Кривенко.

Интересно отметить, продолжил эксперт, что государство на самом деле неплохо сработало в этом кризисе: программа субсидирования ипотеки смогла предотвратить дополнительные 9% падения на рынке.

От кредитки до ипотеки

Чтобы подробнее разобраться в причинах и следствиях спада, в первую очередь стоит рассмотреть самый влиятельный фактор — рост стоимости и сложности получения ипотеки. Чтобы оценить его влияние, нужно понимать общие кредитные привычки американцев, подчеркивает Павел Кривенко.

Фото: iStock

В отличие от России, в Америке очень популярно использование заемных средств. Самым распространенным продуктом является ипотека, которая составляет большую часть займов. Следующими по популярности кредитными продуктами являются потребительские кредиты, например образовательные, нецелевые и т.д. Также потребительские кредиты можно поделить на залоговые кредиты и кредиты без залога, но такие кредиты будут иметь более высокий процент, поскольку речь идет о рискованном для банка продукте: если заложить дом, то процент становится меньше. На третьем месте стоят кредитные карты.

Однако во времена кризиса рынок любого типа кредитования переживает спад. Разница только в том, насколько оперативно этот рынок может восстановиться. Быстрее всего в норму пришел сегмент кредитных карт, где клиенты довольно скоро стали выплачивать долг в срок, ипотечный же рынок восстанавливался дольше всего. Если дополнительно учесть слишком оптимистичные ожидания от инвестиций в жилье (что, как многие исследователи полагают, является причиной бума на рынке жилья), получается, что стоимость ипотеки и ее доступность оказывают больше всего влияния на динамику цен.

Безработица, доходы, образ жизни

Обычно поиск работы в Америке занимает несколько месяцев, но во времена кризиса этот период может увеличиться. И это не самое страшное. Если посмотреть на то, какое влияние безработица оказывает на население, получается, что в будущем безработные теряют в доходе на много лет вперед, потому что их работа в среднем оказывается хуже, чем предыдущая. В количественном выражении эта потеря составляет 10–20% от всего будущего дохода, в кризисное время это значение только растет. Поэтому в кризис люди боятся потерять работу и не хотят делать крупные покупки. Это является первой причиной, почему безработица влияет на рынок жилья, отмечает Павел Кривенко.

Однако есть еще один фактор, на который нужно обратить внимание: насколько сильно в кризисные времена меняется желание людей переезжать. Именно переезжающие люди формируют большую часть спроса на жилье:  они решают, насколько большие или маленькие дома будут арендованы, да и в целом — будут ли они арендованы или куплены в ипотеку.

Есть две ключевые группы причин для переезда: экономические и неэкономические. Опросы показывают, что половина людей переезжает по неэкономическим причинам: люди женятся, заводят детей, хотят переехать куда-то, где просто приятнее жить. «Я вот приехал с Гавайев и был бы не против туда переехать», — смеется Павел. Получается, что примерно половину всего населения, которое оказывает влияние на динамику цен на недвижимость, составляют молодые активные люди, которые сильнее других категорий подвержены влиянию кризисов. Если они боятся потерять работу из-за нестабильности, то предпочитают просто арендовать дом, а не покупать его в ипотеку, пока не накопили достаточный запас средств.

Разумные субсидии

А какую роль в этой ситуации сыграло государство? Основным решением правительства США стало субсидирование ипотечных выплат. Но не для всех: помощь готовы были оказывать только тем, кто при оформлении субсидии суммарно получил бы достаточно, чтобы постепенно вернуться в график платежей. То есть если у человека не было никаких шансов вовремя выплачивать ипотеку, то такой человек и субсидии не получал. Таким образом государство снижало общие затраты на программу, а также увеличивало ее эффективность, поясняет Кривенко.

Несмотря на положительный эффект подобной политики, следует учитывать, что были некоторые сложности: например, люди на самом деле не понимали, как работает эта система, некоторые могли вообще не знать о наличии подобной субсидии. Вероятно, решение этих вопросов могло бы повысить общую эффективность программы.