Сектор индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в последние годы демонстрирует бурный рост и по объемам ввода даже обгоняет сектор многоквартирных домов. Этот тренд продолжится: опросы показывают, что подавляющее большинство россиян, имея возможность, предпочли бы жить в собственном доме. Но сейчас рынку ИЖС, как и всему рынку недвижимости, приходится несладко. Как компаниям справиться с вызовами и стать сильнее, рассказали эксперты на ежегодной конференции в Вышке.

Всероссийская конференция «Тренды рынка загородной недвижимости в 2025 году: кто выживет в кризис?» была организована Институтом налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ и Экспертным клубом «Загородный девелопмент». 

Координатор экспертно-аналитического центра Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ Алексей Поплавский акцентировал внимание на проблеме квалификации сотрудников. На сегодняшний день в отрасли существует острейший дефицит кадров, рассказал он. Это глобальный и долгосрочный тренд, отмечаемый экспертами на протяжении более чем пяти лет, но сейчас градус проблемы самый высокий: в прошлом году индекс кадровой уязвимости достиг рекордных значений. Сектор ИЖС конкурирует за сотрудников не только с другими строительными секторами, но и с другими отраслями экономики, а также с компаниями на внешних рынках. 

«Чтобы этот тренд изменить, потребуется структурная, комплексная трансформация строительной отрасли. Я приведу в пример Саудовскую Аравию и другие арабские страны, которые на протяжении нескольких десятилетий используют для строительства кадры, привлекаемые из других стран, — низкоквалифицированные, не очень дисциплинированные, но тем не менее добиваются с ними достойного качества и сроков, на которые можно равняться. Секрет в том, что они сделали ставку на качество управления», — рассказал Алексей Поплавский. 

Он пояснил, что прежде всего речь идет о качестве топ-менеджмента, затем финансового блока, настройке процессов — от управленческих до производственных, а также об их автоматизации. И только в последнюю очередь — о внедрении новых строительных технологий. 

«Мы можем просто взять и применить эту схему у себя, не изобретая велосипед и не ища какой-то уникальный путь. Ее уже применяют отдельные компании, и она дает очень хороший результат», — подчеркнул он. 

Докладчик представил собравшимся несколько образовательных программ, разработанных в Вышке для специалистов отрасли. Двухнедельная программа ДПО «5 шагов девелопмента современного поселка» предназначена для достижения быстрого эффекта передачи опыта и лучших практик. Четырехдневная программа по финансовому моделированию в девелоперских проектах рассчитана на начинающих работников сектора, а для более продвинутых — программа «Руководитель девелоперского проекта». Годовая программа профессональной переподготовки «Экономика и управление недвижимостью» — это курс углубленного изучения широкого спектра дисциплин — от бухгалтерского учета и отчетности, финансового менеджмента до управления государственной и муниципальной недвижимостью, объектом недвижимости в ЖКХ, коммерческой и жилой недвижимостью. 

«Нет никаких сомнений, что рынок ИЖС продолжит развиваться. Вопрос лишь в том, насколько будут стабильны компании и что им нужно делать для того, чтобы пройти этот непростой период более гладко», — резюмировал Алексей Поплавский. 

Директор развития жилищной сферы ДОМ.РФ Евгений Квасенков полагает, что 2025-й — год возможностей для сектора частного домостроения. Драйверами его развития стали активный рост зарплат и доходов граждан, новые точки роста в регионах и продление адресных льготных программ. Среди рисков спикер указал повышение ключевой ставки, ужесточение регулирования Банка России и завершение массовой льготой ипотеки. Кроме того, немаловажную роль играет увеличение стоимости строительных материалов. 

Основным среднесрочным риском для спроса на ипотеку и жилье он считает сохранение ключевой ставки на высоком уровне дольше, чем сейчас прогнозирует ЦБ. По текущему прогнозу, снижение ключевой ставки до 12–13% ожидается в 2026 году, а в 2027 году — до 7,5–8%. 

Между тем главный тренд в недвижимости — это реформа ИЖС, убежден Евгений Квасенков. С марта 2025 года вступят в силу 186-Ф3 и 187-Ф3, где закреплены правоотношения заказчика и подрядчика с использованием эскроу-счетов. Подрядчики будут обязаны раскрывать информацию о реализации договоров на портале строим.дом.рф. Предполагается, что с его помощью сформируется их достоверная деловая репутация. Кроме того, с апреля вступит в силу 283-Ф3, который освобождает от НДС услуги подрядчиков, использующих эскроу-счета. 

За последние три года планы населения по улучшению жилищных условий не изменились, рассказал докладчик. Он считает, что в 2025 году каждый десятый ипотечный кредит будет выдан на частные дома. «При сохранении ключевой ставки ЦБ на уровне 21% будет выдано порядка 1 млн ипотечных кредитов, около 100 тысяч из них — на строительство и приобретение частных домов. Только на строительство — около 20 тысяч кредитов, причем 40% из них — по льготной семейной ипотеке», — прогнозирует Евгений Квасенков. 

Учредитель Экспертного клуба «Загородный девелопмент» и модератор мероприятия Валерий Лукинов рассказал об оценке загородных девелоперских проектов. По его словам, в 2025 году приходит время передела рынка и выхода на него новых игроков, в первую очередь крупных компаний, которых раньше не было на загородном рынке. Выиграют крупные компании, имеющие серьезный капитал, ресурсы, в том числе человеческие, опытные кадры, накопленные и приобретенные компетенции, а также производственные мощности и финансовые ресурсы. 

Необходимым условием для ликвидности проекта является его соответствие ключевым параметрам для постоянного проживания. Девелопер же должен пройти оценку уровня компетенций (иметь опыт реализации подобных проектов) и минимизировать риски строительства и реализации. Главную роль будут играть такие компетенции, как умение анализировать рынок и потребителя, создавать очень качественный продукт с ограниченными ресурсами, а также компетенции по адекватной оценке собственных ресурсов компании (финансовых, человеческих). 

Президент Федерации ИЖС Рамиль Усманов обратил внимание участников конференции на необходимость дальнейших законодательных изменений в интересах сектора ИЖС с целью вывода его из кризиса. 

Президент Российской гильдии риелторов Артемий Шурыгин сосредоточился на взаимодействии риелторов и застройщиков. Он подчеркнул, что ИЖС — долгосрочный драйвер рынка, но весьма сложный продукт, поэтому очень важно развивать компетенции специалистов по продаже загородной недвижимости. Роль риелтора велика, и он должен обладать комплексной экспертизой всех сегментов рынка. 

Директор департамента загородной недвижимости NF Group Татьяна Алексеева поделилась итогами 2024 года на рынке элитной недвижимости. В частности, по ее словам, в Московском регионе все большую популярность приобретают курортные поселки. При этом сохраняется интерес к эксклюзивным, уникальным предложениям и новым форматам. Вместе с тем, по данным компании, за последние семь лет бюджеты и стоимость сотки удвоились по всем сегментам рынка. Этому способствует высокая насмотренность клиентов, которые тщательно выбирают дом, проявляют повышенное внимание к качеству места и деталям проекта. 

Согласно прогнозам эксперта, в 2025 году интерес к девелопменту загородной недвижимости сохранится, в этом секторе стартуют новые проекты. На фоне минимального объема предложения коттеджей на первичном рынке большой интерес будет ко вторичному рынку. Кроме того, ожидается выход на рынок новых игроков и появление проектов с эскроу. 

Руководитель направления «Загородная недвижимость» ЦИАН Анна Березина рассказала о рынке массового сегмента. По ее словам, с конца 2024 года заметна более негативная годовая динамика спроса на загородную недвижимость, чем на квартиры, и в начале 2025 года спрос еще больше снизился. Интерес к загородной недвижимости остается высоким, но покупатели домов и участков заняли выжидательную позицию. Активный спрос упал на 17% в 2024 году и на 14% в начале 2025 года. Что касается цен на дома, то во второй половине 2024-го — начале 2025-го годовой рост не превысил 5%, а на участки он достиг 18%. Продавцы не торопятся снижать цены, и в 2025 году рост цен будет продолжаться. 

Спрос на бюджетные дома превышает предложение. На фоне роста цен на участки структура спроса смещается в пользу более дорогих вариантов. При этом в топе стало больше эконом- и комфорт-поселков. 

По прогнозу Анны Березиной, в будущем рынок ИЖС ждет отложенный спрос на фоне роста накоплений после снижения ключевой ставки, а также новый виток роста цен. Преимущество получат максимально готовые к проживанию предложения в демократичной ценовой категории: готовые дома в коттеджных поселках, быстровозводимые дома и качественные предложения на вторичном рынке. 

Руководитель направления по развитию продуктов и сервисов в ИЖС Альфа-Банка Светлана Дусмухамедова рассказала, что с позиции банковского сектора влияет на формирование ставки и наполнение кредитного продукта. Важно осознавать, что ставка и наполнение продукта являются балансом между всеми факторами и потребностью рынка в увеличении продаж. Банк не может выдавать убыточные кредиты, подчеркнула она. Кроме того, докладчица напомнила, что сделки через эскроу-счета в ИЖС дают гарантию безопасности для клиента, но удобны и для подрядчиков.  

Руководитель проектов развития выставки домов «Малоэтажная страна» Андрей Антипин поделился с собравшимися секретами продвижения и рекламы во время кризиса. По его словам, необходимо четко знать свою целевую аудиторию и делать кампанию под нее — от рекламы до обслуживания. «Клиент ждет, что компания еще до него подумает и проработает то, что ему нужно», — подчеркнул он. 

Строительство загородного дома — очень сложный, дорогой и длительный этап в жизни семьи, отметил спикер. При этом, как правило, люди совершенно не разбираются в строительстве, и в тот момент, когда они начинают изучать эту тематику, на них сваливается большое количество ранее неизвестной информации. В итоге человек может потратить нескольких месяцев на изучение только лишь теории. В большинстве случаев люди понимают, что самостоятельно разобраться в ней не смогут, и обращаются в строительную компанию. И в этот момент им как никогда необходима исчерпывающая и понятная информация обо всех этапах строительства. Единственный верный путь повысить продажи — заработать доверие, резюмировал Андрей Антипин. 

Директор по инвестициям «Самолет Дом» Алексей Романцов обрисовал ситуацию с инвестированием в загородную недвижимость. По его мнению, у сегмента ИЖС хорошие перспективы: с 2026 года ожидается рост спроса на такие объекты. По сравнению с городской недвижимостью загородная более доступна, так как стоимость земли и строительства ниже. При этом ее отличает высокая рентабельность: загородные дома активно сдаются в аренду, особенно в туристических районах. Вложения в землю и дома ждет долгосрочный рост стоимости и гибкость использования. 

Строительство и продажа загородных домов будет выгодна в локациях с развитой инфраструктурой, подчеркнул эксперт. Особенно востребованы дома в природных зонах, у воды. 

Среди рисков докладчик отметил меньшую ликвидность по сравнению с городской недвижимостью, высокие затраты на содержание и удорожание строительства, а также риск недостроя или низкого качества объектов вследствие низкой квалификации застройщиков. 

Потенциальным инвесторам Алексей Романцов дал такие советы:

• выбирать перспективные локации (ориентироваться на развитие инфраструктуры и транспортной доступности);
• проводить детальный экономический анализ (планировать правильную точку входа в проект с учетом экономической ситуации, прогнозировать несколько сценариев развития ситуации, учитывать не только стоимость покупки, но и расходы на обслуживание);
• изучать юридическую чистоту объектов (проверять документы на землю и недвижимость, анализировать градостроительный потенциал земельных участков и локации);
• диверсифицировать инвестиции — не вкладывать все деньги в один объект;
• использовать рассрочки, налоговые и ипотечные льготы и тем самым снижать издержки.